Quy trình xây dựng nhà ở – Các điều cần biết trong xây dựng từ A đến Z
Xây dựng một ngôi nhà chính là ước mơ, là mục tiêu phấn đấu, là một dấu ấn trong cuộc đời của mỗi người chúng ta. Đã bao giờ bạn tưởng tượng ra cảnh mình cùng gia đình vui vẻ, hạnh phúc trong một căn nhà xinh đẹp được thiết kế phong cách mới lạ? Thế nhưng không phải ai cũng biết quy trình xây dựng nhà diễn ra như thế nào, cần phải chuẩn bị những gì,… Vì vậy, bài viết này sẽ giúp bạn tìm hiểu rõ hơn về quy trình xây nhà ở từ bước chuẩn bị cho đến khi căn nhà được hoàn thiện.
Thi công xây dựng nhà phố – nhà ở là giai đoạn quyết định đến chất lượng và tính chính xác của kiến trúc tổng thể ngôi nhà theo hồ sơ thiết kế. Vì vậy, quy trình xây dựng thường có 3 giai đoạn chính, mỗi giai đoạn có nhiều việc làm khác nhau như sau:
Giai đoạn chuẩn bị
Chọn đất xây
Như bạn đã biết, người Việt Nam quan niệm việc xây nhà có sự ảnh hưởng rất lớn đến đường công danh, sự nghiệp của gia chủ, đặc biệt là hướng nhà (Nam hoặc Đông Nam là đẹp nhất). Vì vậy khi mua đất xây nhà bạn nên lựa chọn hướng nhà đẹp, phù hợp với cung mệnh của gia chủ. Ngoài ra, cần lựa chọn đất xây nhà ở những vị trí thuận lợi, giao thông thuận tiện, khu vực địa chất tốt, an ninh, diện tích đủ với nhu cầu sử dụng ( quá to, xây lên không dùng hết công năng sẽ gây lãng phí, tốn kém vô ích). Mảnh đất lý tưởng có chiều rộng bằng 2/3 chiều dài. Quan trọng là đất có giá trị pháp lý như có sổ hồng (sổ đỏ) hoặc các giấy tờ khác có giá trị pháp lý tương đương.
Kiến thức
Để có thể chủ động trong xây nhà thì bạn cần phải có kiến thức cơ bản về xây dựng nhà ở . Xây nhà không chỉ là việc của một cá nhân hay tổ chức riêng biệt mà nó còn phải chịu sự quản lý của nhà nước. Bạn phải chuẩn bị những kiến thức về pháp lý trong xây dựng nhà ở để đảm bảo thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý và không để xảy ra các sai sót .
Ngoài ra bạn cần hiểu rõ về quy trình xây nhà ở để có thể xây dựng ý tưởng ban đầu như: Số tầng, số phòng, diện tích, đầu tư khoảng bao nhiêu tiền, nhu cầu sử dụng bao nhiêu năm của ngôi nhà và cách thức quản lý các chi phí phát sinh trong quá trình xây dựng.
Xem xét kinh phí
Đây là yếu tố quan trọng nhất quyết định quy mô cũng như chất lượng ngôi nhà. Xây nhà bao gồm rất nhiều chi phí, để có thể chủ động trong xây dựng và không làm phát sinh những chi phí ngoài lề bạn cần dự trù trước chi phí xây nhà bằng cách lập kế hoạch cụ thể các khoản chi phí trong xây nhà. Từ ý tưởng sơ bộ hãy áng chừng chi phí, bạn có thể hỏi những người đã từng có kinh nghiệm trong việc này. Xác định khoảng tiền bỏ ra, hết tiền thì vay hay huy động ở đâu?.
Thông thường sẽ bao gồm các loại chi phí sau:
- Chi phí phá dỡ nhà cũ (nếu có).
- Chi phí khảo sát địa chất và gia cố móng.
- Chi phí xin giấy phép xây dựng
- Chi phí thiết kế (nếu thuê ngoài)
- Chi phí mua sắm vật tư, thiết bị.
- Chi phí nhân công xây dựng
- Chi phí giám sát
- Chi phí khác: thanh tra xây dựng, đô thị, phòng cháy chữa cháy, an toàn lao động, hàng xóm,…
- Chi phí dự phòng cho các khoản phát sinh.
Xem xét phong thủy
Phong thuỷ vừa được xem là môn khoa học về bố trí nhà cửa cũng được xem như một môn nghiên cứu về tâm linh. Hướng về tâm linh thì đây được xem là một trong những bước quan trọng quyết định thời điểm khởi công và ảnh hưởng đến kết cấu căn nhà tương lai.
Nếu bạn tin về điều này thì hãy thuê một chuyên gia tư vấn phong thuỷ trước khi làm việc với Kiến Trúc Sư. Nhưng khi chọn chuyên gia hãy chú ý đến tên tuổi, năng lực của họ, nếu có thể hãy đi xem các công trình của họ đã làm trước đây. Chọn đúng người bạn sẽ tránh tiền mất tật mang.
Thiết kế kiến trúc
Trước hết bạn cần xác định rõ nhu cầu xây dựng, tức là cần xây bao nhiêu tầng, bao nhiêu phòng và dựa trên kinh phí mà bạn hay gia đình bạn có thể bỏ ra để xây dựng một ngôi nhà mới, hãy thiết kế ngôi nhà dựa trên những mong muốn và nhu cầu của gia đình mình. Để tiết kiệm kinh phí xây dựng bạn có thể tự thiết kế tuy nhiên thiết kế đó phải đảm bảo phù hợp phong thủy và giấy phép xây dựng.
Bảng vẽ thiết kế rất quan trọng trong công tác xây dựng bởi nó bao gồm các thông số kỹ thuật, kết cấu căn nhà. Nếu bạn muốn có một căn nhà đẹp nhưng không thể tự thiết kế thì có thể thuê tư vấn thiết kế.
Kế hoạch thi công
Xưa nay người Việt Nam luôn quan niệm khi tiến hành xây nhà thì phải xem ngày làm nhà, ngày động thổ, đổ mái, thời gian từ ngày động thổ đến đổ mái, để lựa chọn được những ngày giờ tốt mang lại may mắn cho gia chủ và các thành viên trong gia đình. Thường tránh mùa mưa bão để giảm ảnh hưởng xấu đến công trình và tiến độ thi công.
Việc xác định kế hoạch thi công sẽ giúp bạn xác định thời gian thi công cụ thể. Ngoài ra còn xác định những hạng mục cần làm trước để có sự chuẩn bị vật tư hợp lý hay các kế hoạch chuyển nhà hoặc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
Khảo sát địa chất công trình
Khảo sát địa chất công trình là cơ sở để thiết kế móng, kết cấu cho ngôi nhà đảm bảo không bị lún, sụt, nứt gãy trong tương lai. Theo quy định của Bộ Xây Dựng: Nhà có diện tích > 250 m2, trên 3 tầng thì bắt buộc phải thuê nhà thầu có đủ năng lực hoạt động, chứng chỉ hành nghề làm công việc khảo sát.
Thủ tục pháp lý
Bạn cần phải xin giấy phép xây dựng để được phép xây dựng nhà.Trước khi xin giấy phép xây dựng chủ nhà cần biết những điều sau đây:
- Tìm hiểu ngôi nhà mình dự định xây thuộc diện phải được cấp phép hay miễn.
- Dành thời gian đi hỏi cơ quan chức năng, tìm hiểu quy định xây nhà tại địa bàn của nhà bạn:
- + Quy định về độ cao, phần nhô ra ngoài đường, % diện tích đất được xây, quy định về kiến trúc, quy định về tác động đến các công trình xung quanh hàng xóm,…
- + Yêu cầu về hồ sơ thiết kế, hồ sơ xin cấp phép.
- Để đảm bảo đầy đủ các giấy tờ xin phép xây dựng thì thông thường thời gian cấp phép xây dựng là từ 10 ngày đến 20 ngày làm việc.
- Mỗi một công trình có quy mô, vai trò khác nhau sẽ do một đơn vị cấp giấy phép khác nhau, bạn phải tìm hiểu rõ để tìm đúng người đúng việc.
Lựa chọn nhà thầu
Sau khi bản vẽ kiến trúc cuối cùng được thống nhất thì bạn phải đi tìm nhà thầu thi công . Sẽ khá mất thời gian để tìm ra 1 nhà thầu ưng ý nên bạn có thể tìm ngay đơn vị thiết kế và thi công xây nhà trọn gói.
Việc lựa chọn nhà thầu tùy thuộc vào các tiêu chí sau:
- Mức độ tin cậy của nhà thầu: Căn cứ vào các công trình tương tự nhà thầu đã làm trước đây, đi quan sát, hỏi để đánh giá được năng lực, kinh nghiệm, sự chuyên nghiệp và sự trong sạch của nhà thầu. Nhà thầu phải có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh có khả năng, năng lực thi công.
- Giá cả thi công: Sau khi lựa được vài nhà thầu tiếp theo hãy chọn theo tiêu chí Giá Cả. (Để báo được giá thì nhà thầu cần bản vẽ kiến trúc và bản vẽ kết cấu nhà). Lưu ý: Bạn không nên nhầm lẫn trong việc so sánh giá cả xây dựng trên m2 giữa các đơn vị nhà thầu, bởi vì cách tính m2 trong xây dựng rất khác so với thực tế, hơn nữa các nhà thầu đều cung cấp các gói thầu khác nhau nên khi so sánh giá cả bạn cần xem xét tổng giá trị hợp đồng, những hạng mục thi công, những cam kết bảo hành, dịch vụ đi kèm và cả vật liệu mà nhà thầu cung cấp.
Sau khi thống nhất báo giá thi công thì tiến hành ký hợp đồng xây nhà. Trong hợp đồng, tuyệt đối lưu ý các khoản sau (1. Tiến độ, 2. Chất lượng vật tư, 3. Giá trị hợp đồng, 4. Tiến độ thanh toán, 5. Khoản phí phát sinh và cách giải quyết, 6. Chế độ giám sát, 7. Phạt vi phạm hợp đồng, 8. Bảo hành).
Chuẩn bị măt bằng
Nếu mặt bằng có nhà cũ thì trước tiên phải phá dỡ nhà cũ: Tiến hành dỡ nhà, vận chuyển xà bầnvà dọn vệ sinh để chuẩn bị mặt bằng xây nhà.
Tiếp đó, chuẩn bị các điều kiện cho thi công: Chuẩn bị nguồn điện, nguồn nước, làm lán trại cho công nhân, làm hàng rào che chắn, chuẩn bị bạc phủ sử dụng khi thi công.
Chuẩn bị vật tư
Thông thường các nhà thầu sẽ có các gói dịch vụ xây nhà như xây nhà trọn gói, hoàn thiện phần thô, hoàn thiện nội thất,.. Các nhà thầu sẽ cung cấp vật tư tùy theo yêu cầu của bạn, còn nếu bạn muốn tự mua vật tư thì trước khi xây nhà bạn cần chuẩn bị trước những vật tư cần thiết, số lượng, chủng loại để đảm bảo cung ứng đủ vật tư cho quá trình xây dựng. Nếu mặt bằng rộng có thể tập kết vật tư tại nơi thi công còn nếu mặt bằng hẹp bạn có thể chia ra nhiều đợt nhập vật tư.
Giai đoạn thi công
Trước khi bắt đầu thi công bạn nên kiểm tra lại các giấy phép, bản vẽ, hợp đồng lại lần cuối để đảm bảo khi tiến hành thi công, mọi việc sẽ diễn ra đúng trình tự, không còn gì sai sót, vướng mắc.
Thông báo ngày khởi công đến phường xã
Chủ nhà phải thông báo ngày khởi công đến cơ quan cấp phép trước 7 ngày để biết và theo dõi thực hiện theo quy định của nhà nước.
Ghi nhận lại hiện trạng các công trình lân cận
Khi có các công trình xây xen kẽ,để có cơ sở giải quyết khiếu nại khi xảy ra hư hỏng công trình lân cận thì CĐT phải lập hồ sơ hiện trạng các nhà lân cận. Hồ sơ phải có sự xác nhận của các bên và có thể lập bằng cách đo vẽ, lập hồ sơ ( Điều 9 – Quyết đinh số 25/2002/QĐ- UB của UBND tp Hà Nội).
biết và theo dõi thực hiện theo quy định của nhà nước.
Giám sát thi công
Người giám sát thi công là người đảm bảo cho các công đoạn được thực hiện đúng quy trình xây dựng, đúng kĩ thuật, đúng tiêu chuẩn, đúng thiết kế,…giúp cho công trình đảm bảo được chất lượng tốt nhất. Người giám sát còn có thể tư vấn cho chủ nhà các cách giảm thiểu chi phí, sử dụng và quản lý vật tư một cách hiệu quả.
Ngoài ra, chủ nhà cũng có thể tự giám sát nếu có kiến thức và kinh nghiệm hoặc thuê người có trình độ để giám sát.
Chủ nhà có thể yêu cầu người giám sát ghi chép lại quy trình thi công một cách nghiêm túc, rõ ràng để sau mỗi ngày các bên có thể kiểm định và kí xác nhận. Điều này giúp chủ nhà có thể biết được tình hình làm việc, tình sử dụng vật tư và theo dõi được tiến độ của công trình.
Tiến hành thi công xây dựng phần thô
Xây dựng phần thô có thể hiểu là xây dựng phần sườn của ngôi nhà bao gồm:
- Móng : đào đất, đắp đất, gia công cốp pha, cốt thép, đổ bê tông.
- Thân : Gia công cốt pha, cốt thép, đổ bê tông cột, sàn, dầm, xây tô, cán nền,…
- Mái : Lắp dựng xà gỗ, lọt mái
- Lắp khung bao cửa.
- Hệ thống đường ống, điện, nước, mạng, cáp,..
Thi công xây dựng hoàn thiện
Trong quy trình xây dựng hoàn thiện bao gồm hoàn thiện nhà xây thô và hoàn thiện nội thất.
Giai đoạn hoàn thiện nhà xây thô: Giai đoạn này có ảnh hưởng rất lớn đến tính thẩm mỹ của ngôi nhà, bởi vì trong giai đoạn này sẽ tiến hành như sau:
- Bả matit, sơn nước, sơn dầu
- Lắp và hoang thiện cửa gỗ, thép, nhôm
- Lắp lan can, tay vịn cầu thang, lan can mặt tiền
- Đóng trần thạch cao
- Ốp lát gạch đá trang trí
- Ốp đá cầu thang, bàn bếp
- Lát nền nhà,WC, sân
- Lắp thiết bị điện, công tắc, ổ cắm…
- Lắp đèn chiếu sáng
- Lắp thiết bị vệ sinh, bồn nước, máy bơm, máy nước nóng, lắp gương, vòi nước, treo khăn…
Giai đoạn hoàn thiện nội thất: Bạn nên có một bản thiết kế nội thất, bạn có thể tự thiết kế hoặc nhờ kiến trúc sư thiết kế nội thất.
Nghiệm thu, bàn giao, hoàn thành đưa vào sử dụng
- Làm hồ sơ hoàn thành công trình.
- Bàn giao công trình: Công trình xây lắp hoàn chỉnh và đạt yêu cầu chất lượng nghiệm thu.
Khi bàn giao: Bên thi công phải dọn dẹp vệ sinh mặt bằng, giao lại toàn bộ hồ sơ và các vấn đề liên quan, đơn vị thi công phải rút hết tài sản ra khỏi khu vực công trình và trả lại đất mượn hay thuê để phục vụ thi công.
Quy trình xây dựng nhà kết thúc khi công trình bàn giao lại cho chủ nhà nhưng nghĩa vụ theo hợp đồng xây dựng được chấm dứt hoàn toàn khi hết thời hạn bảo hành ngôi nhà.
Những điều được nói trên là một quy trình xây dựng nhà ở được CIT DECOR đúc kết từ thực tế trong quá trình làm việc hoàn thiện nhằm giúp các bạn có thêm kiến thức ban đầu cho những ai đang có ý định xây nhà. Tuy nhiên, trong thực tế còn rất nhiều vấn đề khác nhau mà không thể hiện hết trong một bài viết ngắn này. Cho nên, trong tương lai CIT DECOR mong muốn sẽ có nhiều cơ hội chia sẻ cụ thể chi tiết hơn về từng việc một trong quá trình xây dựng.
Công ty THIẾT KẾ NỘI THẤT – KIẾN TRÚC – XÂY DỰNG CIT DCOR chuyên cung cấp các dịch vụ xây dựng, tư vấn xây nhà với các gói thầu từ trọn gói đến thầu một phần. CIT DECOR chúc các bạn thực được ngôi nhà mơ ước của mình, có được nơi ở thực sự hài lòng, thoải mái, vui vẻ nhất. Nếu bạn đang có nhu cầu xây nhà hãy đến với CIT DECOR để được tư vấn miễn phí nhé.
